Nghị định 281/2026/NĐ-CP là văn bản sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Nghị định được Chính phủ ban hành ngày 13/7/2026 và chính thức có hiệu lực từ ngày 31/8/2026.
Một trong những thay đổi đáng chú ý là thẩm quyền phạt tiền của Chủ tịch UBND cấp xã được nâng lên tối đa 250 triệu đồng đối với một hành vi vi phạm. Bên cạnh đó, văn bản bổ sung nguyên tắc xử phạt đối với vợ chồng cùng có quyền sử dụng đất, điều chỉnh các biện pháp khắc phục hậu quả và làm rõ cách xác định số lợi bất hợp pháp.
Đối với người đang sở hữu đất, có kế hoạch mua bán, chuyển nhượng hoặc sử dụng bất động sản, việc nắm rõ những thay đổi này giúp chủ động kiểm tra hồ sơ và hạn chế rủi ro pháp lý.
1. Nghị định 281/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày nào?
Theo thông tin công bố trên Cổng thông tin văn bản của Chính phủ, Nghị định 281/2026/NĐ-CP được ban hành ngày 13/7/2026, có hiệu lực từ ngày 31/8/2026. Văn bản sửa đổi, bổ sung một số quy định tại Nghị định 123/2024/NĐ-CP, ban hành ngày 4/10/2024.
Nội dung điều chỉnh tập trung vào nguyên tắc xác định hành vi vi phạm, thẩm quyền xử phạt, biện pháp khắc phục hậu quả và việc xác định số lợi bất hợp pháp trong lĩnh vực đất đai.
Người dân có thể tra cứu văn bản gốc tại Cổng thông tin văn bản Chính phủ để đối chiếu nội dung cụ thể khi phát sinh vụ việc.
Cần lưu ý, Nghị định 281/2026/NĐ-CP là văn bản sửa đổi, bổ sung, không phải văn bản thay thế toàn bộ Nghị định 123/2024/NĐ-CP. Vì vậy, khi xác định mức phạt đối với một hành vi cụ thể, cần đọc các quy định liên quan trong cả văn bản gốc và phần sửa đổi.
2. Chủ tịch UBND cấp xã được phạt vi phạm đất đai đến 250 triệu đồng
Đây là một trong những điểm mới được quan tâm nhất của Nghị định 281/2026/NĐ-CP.
Theo quy định mới, Chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền phạt cảnh cáo, phạt tiền đến 250 triệu đồng đối với một hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn có thời hạn 3 tháng và áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định.
Trước khi Nghị định 281 có hiệu lực, mức phạt tiền tối đa thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp xã theo quy định tương ứng là 5 triệu đồng. Như vậy, mức trần thẩm quyền phạt tiền đã tăng từ 5 triệu đồng lên 250 triệu đồng.
Tuy nhiên, cần phân biệt rõ thẩm quyền phạt tiền tối đa với mức phạt áp dụng cho từng hành vi vi phạm. Con số 250 triệu đồng không có nghĩa mọi trường hợp vi phạm đất đai đều bị phạt ở mức này.
Mức phạt thực tế phải căn cứ vào hành vi, tính chất, mức độ vi phạm, địa bàn áp dụng và điều khoản xử phạt tương ứng. Đồng thời, việc xác định thẩm quyền còn phụ thuộc vào quy định pháp luật áp dụng đối với vụ việc cụ thể.
Mức phạt đối với tổ chức được xác định thế nào?
Theo quy định về thẩm quyền xử phạt được nêu trong văn bản, mức phạt tiền tối đa đối với tổ chức bằng hai lần mức phạt tiền tối đa đối với cá nhân trong phạm vi thẩm quyền tương ứng.
Vì vậy, khi đề cập đến mức 250 triệu đồng, cần ghi đúng đây là mức phạt tối đa thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp xã đối với một hành vi vi phạm của cá nhân. Không nên hiểu đây là mức phạt mặc định hoặc áp dụng đồng loạt cho mọi hành vi.
3. Bãi bỏ thẩm quyền xử phạt đất đai của Chủ tịch UBND cấp huyện
Nghị định 281/2026/NĐ-CP bãi bỏ quy định về thẩm quyền xử phạt của Chủ tịch UBND cấp huyện tại khoản 2 Điều 30 Nghị định 123/2024/NĐ-CP.
Thay đổi này phù hợp với việc tổ chức chính quyền địa phương theo mô hình hai cấp. Khi cơ cấu và thẩm quyền của cơ quan hành chính được điều chỉnh, các quy định về xử phạt vi phạm hành chính cũng cần được sửa đổi tương ứng.
Đối với người dân, điều quan trọng là xác định đúng cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận, kiểm tra và xử lý vụ việc. Nếu có quyết định xử phạt hoặc biên bản vi phạm liên quan đến đất đai, người dân nên kiểm tra cơ quan ban hành, căn cứ pháp lý và thẩm quyền của người ký.
Không nên chỉ dựa vào tên cơ quan hoặc thông tin truyền miệng để kết luận một quyết định đúng hay sai. Việc đánh giá cần căn cứ vào quy định có hiệu lực và tình tiết cụ thể của vụ việc.
4. Bổ sung 4 biện pháp khắc phục hậu quả vi phạm đất đai
Nghị định 281/2026/NĐ-CP bổ sung bốn biện pháp khắc phục hậu quả vào danh mục quy định tại Nghị định 123/2024/NĐ-CP, gồm:
- Buộc khôi phục tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.
- Buộc khôi phục tình trạng ban đầu của mốc địa giới đơn vị hành chính.
- Buộc thực hiện lại thủ tục hành chính về đất đai.
- Buộc nộp lại giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung hoặc giấy tờ giả đã sử dụng.
Những biện pháp này cho thấy việc xử lý vi phạm không chỉ dừng lại ở tiền phạt. Tùy trường hợp, người vi phạm còn có thể phải khôi phục hiện trạng, thực hiện lại thủ tục hoặc nộp lại giấy tờ không hợp lệ đã sử dụng.
Chẳng hạn, khi một hành vi vi phạm dẫn đến việc thay đổi hiện trạng đất trái quy định, cơ quan có thẩm quyền có thể áp dụng biện pháp khắc phục tương ứng nếu đáp ứng điều kiện pháp luật. Với hồ sơ có giấy tờ bị sửa chữa hoặc làm sai lệch nội dung, việc xử lý sẽ căn cứ vào loại giấy tờ, hành vi và quy định liên quan.
Không phải tất cả bốn biện pháp đều tự động áp dụng cho mọi trường hợp. Biện pháp cụ thể phải phù hợp với hành vi vi phạm và điều khoản xử phạt được viện dẫn trong quyết định.
5. Vợ chồng cùng có quyền sử dụng đất được xử phạt như một cá nhân
Nghị định 281/2026/NĐ-CP bổ sung Điều 3a vào Nghị định 123/2024/NĐ-CP, trong đó quy định: vợ và chồng chung quyền sử dụng đất thì áp dụng xử phạt vi phạm hành chính như đối với một cá nhân.
Đây là nội dung đáng chú ý đối với các thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của vợ chồng. Khi phát sinh hành vi vi phạm hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất chung, nguyên tắc xử phạt nêu trên cần được xem xét khi xác định mức phạt.
Tuy nhiên, quy định này không đồng nghĩa với việc mọi trách nhiệm pháp lý giữa vợ và chồng đều được gộp thành một, cũng không tự động giải quyết các vấn đề về quyền sở hữu tài sản, nghĩa vụ dân sự hoặc tranh chấp đất đai.
Người dân cần phân biệt giữa nguyên tắc xử phạt hành chính đối với quyền sử dụng đất chung và các quy định khác liên quan đến tài sản chung, tài sản riêng hoặc trách nhiệm của từng người. Khi có tranh chấp hoặc hồ sơ phức tạp, nên đối chiếu văn bản pháp luật áp dụng cho từng vấn đề.
6. Làm rõ cách xác định số lợi bất hợp pháp từ hành vi vi phạm
Một nội dung khác của Nghị định 281/2026/NĐ-CP là sửa đổi, bổ sung quy định về xác định số lợi bất hợp pháp.
Theo nội dung được công bố, trường hợp nhiều tổ chức, cá nhân cùng thực hiện hành vi vi phạm trên một thửa đất thì số lợi bất hợp pháp phải nộp được chia đều cho các tổ chức, cá nhân cùng vi phạm.
Bên cạnh đó, nếu người vi phạm đã nộp các khoản tiền vào ngân sách nhà nước từ việc sử dụng đất vi phạm thì khoản tiền phải nộp được khấu trừ các khoản đã nộp theo quy định.
Điểm cần lưu ý là số lợi bất hợp pháp và tiền phạt vi phạm hành chính là những khoản có bản chất khác nhau. Tiền phạt nhằm xử lý hành vi vi phạm, trong khi số lợi bất hợp pháp liên quan đến lợi ích bằng tiền thu được từ việc sử dụng đất sau vi phạm và phải nộp lại theo quy định.
Do đó, khi xem xét một quyết định xử phạt, người dân nên kiểm tra riêng căn cứ tính tiền phạt, căn cứ xác định số lợi bất hợp pháp và các khoản được khấu trừ nếu có. Không nên mặc định rằng đã nộp một khoản tiền thì mọi nghĩa vụ tài chính khác đều được miễn.
7. Người sở hữu đất cần làm gì để hạn chế rủi ro pháp lý?
Các thay đổi tại Nghị định 281/2026/NĐ-CP là cơ sở để người sử dụng đất chủ động rà soát tình trạng pháp lý và việc sử dụng thửa đất của mình.
Thứ nhất, kiểm tra hồ sơ pháp lý. Người sử dụng đất nên lưu giữ và đối chiếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thông tin thửa đất và các giấy tờ liên quan. Nếu phát hiện hồ sơ có dấu hiệu bị tẩy xóa, sửa chữa hoặc thông tin không thống nhất, cần xác minh trước khi thực hiện giao dịch.
Thứ hai, kiểm tra hiện trạng và mục đích sử dụng đất. Cần xem xét việc sử dụng thực tế có phù hợp với hồ sơ và quy định áp dụng hay không. Khi có nhu cầu xây dựng, chuyển mục đích hoặc thực hiện thủ tục hành chính, nên tìm hiểu yêu cầu pháp lý trước khi triển khai.
Thứ ba, xác định đúng nghĩa vụ đăng ký và cập nhật thông tin. Khi có biến động về quyền sử dụng đất hoặc thuộc trường hợp phải thực hiện thủ tục đăng ký, người dân nên kiểm tra thời hạn, hồ sơ và cơ quan tiếp nhận theo quy định hiện hành.
Thứ tư, kiểm tra căn cứ xử phạt khi có quyết định hành chính. Cần đọc kỹ hành vi bị xác định là vi phạm, điều khoản áp dụng, mức phạt, biện pháp khắc phục hậu quả và thẩm quyền ban hành quyết định. Nếu có điểm chưa rõ, người dân có thể đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải thích hoặc tìm tư vấn pháp lý phù hợp.
Đối với người đang có kế hoạch mua bất động sản, việc kiểm tra hồ sơ và hiện trạng trước khi giao dịch vẫn là bước cần thiết. Thông tin quảng cáo hoặc cam kết của bên bán không thay thế việc xác minh hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền.
8. Kết luận: Cần hiểu đúng Nghị định 281/2026/NĐ-CP trước khi giao dịch đất đai
Nghị định 281/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 31/8/2026, với những thay đổi đáng chú ý về thẩm quyền xử phạt của Chủ tịch UBND cấp xã, việc bãi bỏ thẩm quyền xử phạt của Chủ tịch UBND cấp huyện, các biện pháp khắc phục hậu quả, nguyên tắc xử phạt đối với vợ chồng chung quyền sử dụng đất và cách xác định số lợi bất hợp pháp.
Đối với người dân và nhà đầu tư bất động sản, điều quan trọng không chỉ là ghi nhớ mức phạt tối đa 250 triệu đồng mà còn phải hiểu đúng hành vi nào bị xử phạt, cơ quan nào có thẩm quyền và nghĩa vụ khắc phục nào có thể phát sinh.
Trước khi đưa ra quyết định liên quan đến đất đai, hãy ưu tiên kiểm tra văn bản pháp luật chính thức và hồ sơ thực tế của thửa đất. Việc chủ động tìm hiểu quy định giúp giảm thiểu rủi ro, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình sử dụng hoặc giao dịch bất động sản.
MINH TRIẾT | BẢO LỘC LAND
Kỷ Luật Đầu Tư – Chân Thành Giao Tiếp
